解读《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》发布会

　　新闻界的各位朋友，女士们、先生们：

大家下午好!

欢迎参加省政府新闻办新闻发布会。

11月15日，省政府办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(以下简称《意见》)。今天，我们邀请省住房城乡建设厅厅长王玉志先生，省自然资源厅一级巡视员王桂鹏先生，济南市住房城乡建设局副局长张恒志先生，青岛市住房城乡建设局副局长杜本好先生，建设银行山东省分行副行长李建平先生，青岛达睿斯资产管理有限公司商务部经理张雪女士，解读《意见》有关内容，并回答记者提问。

首先，请王玉志先生介绍有关情况。

　　新闻界的各位朋友、女士们、先生们：

大家下午好!下面，向大家简要介绍《山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(以下简称《意见》)出台背景和主要内容。

　　一、《意见》出台背景和过程

党中央、国务院高度重视保障性租赁住房建设。党的十九大报告以及十九大以来的历次中央经济工作会议，都对完善住房保障体系、发展保障性租赁住房提出明确要求。今年的《政府工作报告》进一步提出，要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。我省认真贯彻党中央、国务院决策部署，自2019年开始，积极争取济南、青岛2市列入国家试点，大力发展保障性租赁住房，出台试点政策33项，筹集房源1.8万余套。2021年，全省计划新开工保障性租赁住房7.48万套(间)，目前已开工7.49万套(间)，提前8个月超额完成计划任务。

今年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要求加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题。省住房城乡建设厅认真贯彻国家决策部署和省委省政府工作要求，会同省发改、财政、自然资源、税务等部门，深入调查研究，充分吸收借鉴外省经验做法，结合我省实际，起草了《意见》初稿，广泛征求了企业及金融机构的意见建议，经14部门会签后，提请省政府常务会议审议通过，于11月15日正式印发实施。

　　二、《意见》主要内容

《意见》以大力发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难为出发点和落脚点，从4个方面提出15条政策措施：

(一)坚持因城施策。参考住建部关于合理确定大城市范围的要求，结合我省城市规模和经济发展水平，在分析各市房价收入比、房租房价比等因素的基础上，将全省16市划分为人口净流入大城市、城区人口总数超过100万的城市和其他城市三个类别，坚持实事求是，注重住房需求、存量土地和房屋等摸底调查，充分尊重各类主体意见，指导各市因城施策、分类发展，加强市场分析研判，科学确定发展方式、目标规模和实现路径。

(二)完善基础制度。一是明确保障对象，不设收入门槛。重点保障在城区工作生活、正常缴纳养老保险和住房公积金、在当地无自有住房的新市民、青年人等群体，优先保障新就业、从事基本公共服务的新市民。二是合理确定租金，实行动态调整。坚持“群众可负担、企业可持续”的原则，由各市政府确定具体租金标准，租金要低于同地段同品质市场租金，同时规定，动态调整周期不超过2年。三是严格项目认定，控制户型面积。《意见》要求，保障性租赁住房坚持保基本的原则，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。由各市政府组织有关部门联合审查，项目可行的，出具认定书，纳入项目库，享受相关支持政策;不符合条件的，不予认定，不得纳入项目库。四是加强项目管理，制定年度计划。《意见》强调，要加强质量安全管理和运营管理。每年9月底前，各地应依据需求科学确定下年度保障性租赁住房筹集计划，列入保障性租赁住房项目库的项目，优先列入年度计划。

　　(三)落实支持政策。《意见》在国家政策基础上，结合我省实际进一步细化了土地、财税、金融等各类支持政策。在土地政策方面，对纳入年度计划的项目实行一地一策;在资金保障方面，完善常态化财政资金直达机制，强化对资金分配、使用的跟踪监控;在金融支持方面，积极推动保障性租赁住房基础设施不动产投资信托基金试点;在税费优惠方面，对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费，享受相应增值税、房产税优惠政策;在价格政策方面，除用水、用电、用气执行民用价格外，我省特别明确保障性租赁住房用暖也按民用价格执行。

(四)细化保障措施。《意见》明确，今年11月底前各地要确定保障性租赁住房“十四五”目标和2022年度计划;《意见》要求，各市要成立工作领导小组，统筹推进保障性租赁住房建设，建立部门联审联动和协调工作机制，明确项目认定、监管和支持政策落地等方面的职责分工;省住房城乡建设厅将会同有关部门加强督导，开展监测评价，确保保障性租赁住房建设顺利实施。

新闻界的朋友们，以上是对《意见》的简要介绍。请大家广泛报道、深入宣传，形成全社会关心支持发展保障性租赁住房工作的浓厚氛围，为完善住房保障体系、解决大城市住房突出问题，促进实现全体人民住有所居作出更大贡献!谢谢大家!

　　现在回答记者提问，提问前请先通报所在新闻机构名称。

　　新华社记者：

请问山东省制定的《实施意见》，如何体现因城施策、分类发展?另外，《实施意见》印发后，山东省将采取哪些具体措施，加快推进保障性租赁住房建设?

　　发展保障性租赁住房应坚持实事求是、因城施策，科学合理确定发展方式和规模。《意见》根据各市城区人口总数和住房需求等因素，将16设区市分为三类，明确了不同的发展方式和实现路径。

一是济南、青岛2个人口净流入的大城市，以实物保障为主、租赁补贴并重，多点布局带动全域，大力发展保障性租赁住房，努力实现职住平衡。

二是淄博、枣庄、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、临沂、聊城等9个城区人口总数超过100万的城市，统筹实物和租赁补贴保障方式，结合资源禀赋和需求，合理用好相关土地支持政策，盘活存量资源，稳步发展保障性租赁住房。

三是德州、滨州、东营、日照、荷泽等5个城市，以租赁补贴为主，盘活市场存量住房，利用非居住存量闲置房屋改建方式，发展保障性租赁住房。

　　下一步，省住建厅将会同有关部门单位，重点从五个方面加快推进保障性租赁住房建设。

一是抓好政策宣贯。以新闻发布会为契机，加大政策宣传力度，与行业主管部门一起，对教育、卫生及产业园区等重点领域进行宣贯，让有关部门、市场主体了解政策、用好政策。

二是突出工作重点。突出抓好济南、青岛2市的工作。我省的人口净流入的大城市就是济南、青岛，这是我们抓好保障性租赁住房建设的重点。另外9+5城市，也要指导他们选准重点方向，尽快有所突破。

三是确定发展目标。科学制定全省十四五保障性租赁住房规划目标。初步考虑是40万套(间)，其中济南15万、青岛20万、9个过100万人口的城市4.5万、其余5个城市0.5万。把明年作为重点突破年，努力多干、早干、快干。

四是坚持示范引领。从济南、青岛两市选出一批示范项目，认真总结、提炼，作为全省的标杆、示范，典型引路，推动面上工作。从教育、卫生、产业园区等重点领域，选树典型，示范引领。

五是做好监测评价。按照部里的办法，提出对有关城市开展保障性租赁住房工作监测评价的具体办法，报省政府同意后组织实施，评价结果向有关方面通报。

　　请问在加快发展保障性租赁住房方面，有哪些用地政策措施?

　　加快发展保障性租赁住房是国家为主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题的一项重要举措。针对人口净流入的大城市和省政府确定的城市，具体用地支持政策主要有以下几点：

一是引导利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。

在尊重农民集体意愿的基础上，经市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。

二是鼓励利用企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房。

对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

　　三是提高利用产业园区工业项目配套用地面积占比上限建设宿舍型保障性租赁住房。

经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

四是适当安排利用新增国有建设用地，并明确供应方式。人口净流入的大城市和省政府确定的城市，按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动;保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。

此外，允许闲置和低效利用的非居住存量房屋改建保障性租赁住房。

对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　济南市作为国家试点城市做了哪些工作，下一步，围绕多主体投资、多渠道筹集房源有哪些具体措施?

　　2019年底，济南市作为住房城乡建设部确定的“完善住房保障体系，加快保障性租赁住房”试点城市，在试点期间围绕“完善制度、落实项目、筹措资金、搭建平台”四个方面深入推进：一是拟定试点政策。2020年初，市政府办公厅制定出台了《济南市完善住房保障体系发展保障性租赁住房试点实施方案》及相关配套政策。二是多方筹集房源。试点期间，支持万科、龙湖、建信等专业住房租赁企业，通过改造闲置房屋筹集租赁住房6000余套(间)，已向在济就业的新市民出租，出租率在95%以上。同时，统筹“中央财政支持住房租赁市场发展试点”等政策支持的租赁住房，将符合条件的3.66万套(间)全部纳入2021年度保障性租赁住房建设计划，项目已全部开工建设。近期，梳理落实2022年度建设计划，已初步落实房源约4万套(间)。三是争取金融支持。2020年5月，济南市政府与建设银行签订战略合作协议，争取到300亿元专项贷款，用于支持保障性租赁住房筹集建设。四是搭建信息平台。为实现租赁双方的信息对称，方便新市民能够租到安全舒适、低于市场租金的保障性租赁住房，开发了“泉城安居–新市民租赁住房服务系统”，计划将已经筹集及下一步筹集的保障性租赁住房全部放到平台公开发布，为新市民提供全流程的线上租房服务。系统计划于近期正式上线。

今天省政府办公厅公布了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，为下一步我省保障性租赁住房的发展提供了有力的支持政策。为落实好国务院办公厅及省政府办公厅文件要求，下一步我市将重点做好几项工作：一是尽快公布济南市发展保障性租赁住房相关实施细则，包括《济南市社会组织建设运营保障性租赁住房实施细则(试行)》《济南市非居住存量房屋改建保障性租赁住房实施细则(试行)》及《保障性租赁住房运营管理暂行办法》等。二是建立项目联审联动机制。建立保障性租赁住房项目联审机制，及时出具“保障性租赁住房项目认定书”;建立与税务及水、电、气、暖等专营企业的联动机制，确保租赁企业及新市民享受到国务院和省政府给予的支持政策。三是加大政策宣传。送政策进企业、进产业园区，让符合条件的企事业单位、园区、租赁企业了解政策，并积极参与到保障性租赁住房建设运营中来。四是主动服务。指导建设运营单位及时申请有关资金补助，协调其与建设银行、国开行等金融机构沟通对接，帮助建设运营单位解决融资及审批手续等问题。

　　加快发展保障性租赁住房，抓好项目认定是关键。请介绍一下对保障性租赁住房项目认定方面的做法?

　　为规范保障性租赁住房项目认定程序，加快房源筹集，青岛市于11月8日印发实施了《保障性租赁住房项目认定书核发管理规则》，明确了保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建起联合审查、快速审批的工作机制。

一是精准分类，多渠道筹集房源有标可依。根据房源筹集方式，《核发规则》对利用住宅用、非居住存量土地、集体经营性建设用地新建及利用闲置住宅和非居住存量房屋改建保障性租赁住房项目的申请条件进行了分类和细化，明确了项目所应具备的各项前期手续。二是精准管理，高效率评审核发有章可循。《核发规则》根据房源供给方式不同，对项目认定书的评审、核发、注销流程进行了明确。其中，利用住宅用地新建及既有住宅装修改造的项目，由区(市)住房城乡建设部门直接核发;利用集体经营性建设用地新建及利用闲置住宅和非居住存量房屋改建的项目，实行多部门联合审查机制。三是精准施策，企业享受优惠政策有据可考。为吸引多主体投资建设保障性租赁住房，我们在手续办理、土地价款、土地供应、资金奖补、税费减免、民水民电、金融支持等方面提出了7项具体措施。项目取得保障性租赁住房项目认定书后，可享受房产税优惠、免收城市基础设施配套费、水电气价格按照居民标准执行等多项优惠政策。

　　建设银行一直以来深耕住房金融领域，针对支持山东省保障性租赁住房发展方面有哪些举措呢?

　　建设银行作为国有大行，长期以来始终以服务地方经济建设和民生为己任，深耕住房领域。在上一轮住房制度改革中，山东分行为800多万职工开立了公积金归集账户，为200多万家庭发放了个人住房贷款圆了安居梦，在社会上树立了“要买房 到建行”的良好口碑。

近年来，我们围绕“租购并举”住房制度改革，积极创新探索，同业率先推出“住房租赁”战略，旨在利用新模式、新机制、新生态为政府推动“租购并举”助力。山东分行在省住建厅的支持下，建立了自上而下的住房租赁推进机构及运行机制;推出了覆盖全省的住房租赁综合服务平台;成立了全国首家建信住房服务山东分公司并开展“存房”业务，已向社会提供可租房源4232间;组建了“安居联盟”为百姓提供长租、装修、家居等全方位优惠权益;推出了一系列综合融资产品，已对接各类保障性租赁住房融资需求209亿元，向济南范村车辆基地租赁住房等22个项目投放超15亿元，涉及房源近4.7万套(间)，在北交所顺利挂牌国内首笔市场化住房租赁REITs，以建信瑞建为主体实施推进济南泉世界壹品公寓项目。

　　下步，我们将积极落实省政府《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》要求，聚焦“三个一”(农民工一张床、大学生一间房、举家随迁户一小套房)，做好四件事：一是加大信贷支持。安排专项信贷规模，建立绿色审批通道，针对住房租赁企业新建、改建、收购、运营全生命周期不同阶段的融资需求和特点，优先提供低息贷款支持保障性租赁住房筹集，积极落实济南市300亿信贷协议。二是创新金融产品。加快推动保障性租赁住房基础设施不动产投资信托基金(REITs)试点工作，与行业头部企业建立常态化合作机制，积极向总行推荐储备项目，先行先试为保障性租赁住房市场发展注入更多资金活水。三是强化平台建设。发挥建行金融科技优势，配合省住建厅及地方住建局搭建推广“安居”系列平台;深化“安居联盟”建设，持续在更广阔的领域为社会民生赋能。四是构建集团合力。发挥建信住房山东分公司规模化、专业化、国有背景长租企业优势，从供给侧发力，加快打造“小户型、低租金”的标志性精品租赁项目，让新市民、青年人都能实现“租的起、租的稳、租的好”。

　　作为一家住房租赁企业，达睿斯公司对《意见》怎么看?

　　达睿斯是一家从事住房租赁行业7年的企业。我们认为《意见》的出台无论对企业还是租客，都是极大的利好：一方面土地及存量项目资源在慢慢向租赁市场倾斜，我们是一家专门做轻资产运营服务的租赁企业，拥有专业的设计+装修+运营管理服务的能力，这些年，凭借自身的专业性和规范性也获得了很多家企业的认可。随着各类R4租赁住房用地、存量房源改造项目(像闲置办公楼、酒店、老旧小区等)陆续增多，委托我们进行管理运营的住房租赁项目也多了起来;另一方面，金融政策的支持，像建设银行推出的租赁企业贷款、租客贷款等金融服务，对我们的支持力度很大，不仅缓解了我们企业在发展过程中的流动资金需求问题，还提升了租客的租赁体验。以前租客在签约的时候，我们青岛本地习惯半年付、年付，有了金融资源的支持后，租客可以选择银行的月付功能，尤其是刚毕业的大学生，收入有限，有了这类金融服务，这样就大大缓解了这些群体的支付压力。此外，青岛还有装修款补贴等政策，大幅降低了我们各个项目前期的装修投资成本，减轻了我们的经营压力，让我们切实感受到了政府对住房租赁市场的关心和支持。我代表我们达睿斯全体员工、代表我们二十多个合作甲方、代表我们两千多名租客，向政府、向各位领导表示感谢!

近年来，住房租赁呈现良性发展的趋势，住房租赁体验大为改观，但距离群众对有品质的住房租赁需求还有差距，作为一家负责任的住房租赁企业，我们将用足用好国家和省里的政策，撸起袖子加油干，为有效缓解新市民、青年人的住房困难、解决好大城市住房困难作出自己应有的贡献。